Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag

Die Klägerin wendet sich gegen einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag für ihr Grundstück in Berlin-Pankow. Das Grundstück liegt im ehemaligen Sanierungsgebiet „Prenzlauer Berg – Winsstraße“. Es hat eine Größe von 341 m2 und ist mit einem fünfgeschossigen Wohngebäude bebaut.

Das Sanierungsgebiet wurde im Dezember 1994 förmlich festgelegt und Ende April 2011 aufgehoben. Es ist 34,7 ha groß und umfasste bei seiner Festlegung 225 Grundstücke mit 4 850 Wohneinheiten, bei der Aufhebung 228 Grundstücke mit 5 204 Wohneinheiten. Der Schwerpunkt der Sanierung lag in der Erhaltung des gründerzeitlichen Stadtgrundrisses und der typischen Mischung aus Wohnen, Arbeiten und sozialer Infrastruktur in der vorhandenen baulichen Dichte. Vorrangige bauliche Ziele waren die flächendeckende Grundinstandsetzung und Modernisierung der Bausubstanz von Wohngebäuden, Gewerbe- und Infrastruktureinrichtungen sowie die Beseitigung von Leerstand. Die öffentlichen Gesamtkosten im Sanierungsgebiet schätzt der Aufhebungsbericht auf rund 117,5 Mio. €. Die Summe der auf die betroffenen Grundstücke entfallenden Ablösebeträge und mit Bescheiden festgesetzten sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge belief sich Ende 2021 auf 10 891 649 €, von denen 10 658 699 € vereinnahmt bzw. verrechnet worden waren. Die Klägerin verwirklichte auf ihrem Grundstück mit Genehmigung des Beklagten u. a. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in einzelnen Wohnungen. Sanierungsbedingte Fördermittel oder Steuervergünstigungen nahm sie nicht in Anspruch. Für das Grundstück wurde ausgehend von einem Anfangswert von 721 € pro m2 und einem Endwert von 798 € pro m2 eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 77 € pro m2 ermittelt und ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 26 257 € festgesetzt. Widerspruch und Klage gegen den Heranziehungsbescheid blieben erfolglos.

Das Oberverwaltungsgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die Heranziehung der Klägerin erweise sich sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach als rechtmäßig. Festlegung und Aufhebung des Sanierungsgebiets seien nicht zu beanstanden. Die Ermittlung des Ausgleichsbetrags entspreche den gesetzlichen Vorgaben in § 154 BauGB. Die Bodenwertsteigerung sei durch die Sanierung bedingt; „wendebedingte Effekte“ stünden dieser Annahme nicht entgegen. Der Endwert sei in zulässiger Weise mithilfe der Multifaktorenanalyse nach dem sogenannten Zielbaumverfahren abgeleitet worden. Die Bewertung der einzelnen Lagekriterien begegne keinen Bedenken. Der zugrunde gelegte maximale durch Sanierung veränderliche Lagewertanteil (sog. LVmax) stelle eine hinreichend plausible Pauschalierung für das Sanierungsgebiet dar. Eigene Aufwendungen der Klägerin, die im Sinne von § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB Bodenwerterhöhungen des Grundstücks bewirkt haben, seien weder konkret dargelegt noch sonst ersichtlich.

Hiergegen richtet sich die vom Oberverwaltungsgericht zugelassene Revision der Klägerin.