Verfahrensinformation

Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung auf einer nordfriesischen Insel. Die Wohnung befindet sich in einem Haus mit zwei Wohneinheiten. Die Klägerin begehrt eine Nutzungsänderung, um die Wohnung als Ferienwohnung nutzen zu können. Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung stehe der für das Grundstück geltende Bebauungsplan entgegen. Dieser Bebauungsplan sei auch wirksam. Er kombiniere in einem Sondergebiet nach § 11 BauNVO in zulässiger Weise die Nutzungsarten Dauerwohnen und Touristenbeherbergung. Denn das Sondergebiet unterscheide sich wesentlich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO. Die kombinierten Nutzungsarten seien auch miteinander vereinbar. Etwas anderes folge nicht aus dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 11. Juli 2013 - BVerwG 4 CN 7.12 - (BVerwGE 147, 138) zur Kombination von Dauerwohnen und Wochenendhäusern.

Dagegen richtet sich die Sprungrevision der Klägerin.

Verfahrensinformation

Der Antragsteller wendet sich im Wege der Normenkontrolle gegen einen Bebauungsplan, der u.a. seine auf einer ostfriesischen Insel gelegenen Grundstücke überplant. Der Plan setzt ein Sondergebiet „Dauerwohnen und Gästebeherbergung“ gemäß § 11 BauNVO fest und lässt Wohngebäude, Unterkünfte zur Fremdenbeherbergung und Räume für freie Berufe zu. Nach den textlichen Festsetzungen sind je Wohngebäude mindestens eine Wohnung zum dauerhaften Aufenthalt vorzusehen, die Anzahl der Ferienappartements zur Fremdenbeherbergung wird auf insgesamt zwei je Wohngebäude begrenzt. Das Oberverwaltungsgericht hat den Normenkontrollantrag abgelehnt. Die Gemeinde habe ein Gebiet mit einer Mischung von Dauerwohnen und Ferienwohnen mit einem gewissen Übergewicht der Dauerwohnnutzung geplant. Eine solche Mischung dürfe als Sondergebiet festgesetzt werden. Dagegen wendet sich die Revision des Antragstellers. Er hält die Festsetzung eines Sondergebietes für unzulässig. Die Gemeinde habe für ihre Planungen auf die §§ 2 ff. BauNVO in Verbindung mit den Festsetzungsmöglichkeiten nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO zurückgreifen können, weil die Zulassung von Dauerwohnen das vorrangige Ziel der Planung sei. Dies schließe die Festsetzung eines Sondergebietes aus.

Pressemitteilung Nr. 69/2017 vom 18.10.2017

Kombination von Dauer- und Ferienwohnungen im Sondergebiet zulässig

Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat heute entschieden, dass Gemeinden Sondergebiete festsetzen dürfen, die als bauliche Nutzung eine ständige Wohnnutzung und Ferienwohnungen in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang vorsehen.

Im Verfahren BVerwG 4 C 5.16 verlangte eine Eigentümerin, die Nutzung ihrer Wohnung auf Sylt als Ferienwohnung zu gestatten. Die nach erfolglosem Antrags- und Widerspruchsverfahren erhobene Klage wies das Verwaltungsgericht Schleswig ab. Der Nutzungsänderung stehe ein 2012 erlassener Bebauungsplan entgegen. Dieser setze ein Sondergebiet nach § 11 Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest und verlange, jedenfalls eine Wohnung pro Gebäude zum dauernden Wohnen zu nutzen. Die Erfüllung dieser Voraussetzung sei nicht gesichert. Der Bebauungsplan sei auch wirksam. Die Baunutzungsverordnung verbiete nicht, das dauernde Wohnen und die Nutzung von Ferienwohnungen in einem Sondergebiet wie geschehen zu kombinieren.

In dem Verfahren BVerwG 4 CN 6.17 wandte sich ein Grundstückseigentümer gegen einen Bebauungsplan der Stadt Norderney aus dem Jahr 2014. Dieser setzt ein sonstiges Sondergebiet fest, das überwiegend der Unterbringung von Anlagen und Einrichtungen des Dauerwohnens sowie weiterhin untergeordnet der Fremdenbeherbergung dienen soll. Er verlangt, je Wohngebäude mindestens eine Wohnung zum dauerhaften Aufenthalt vorzusehen und begrenzt die Anzahl der Ferienappartements auf zwei je Wohngebäude. Den dagegen erhobenen Normenkontrollantrag lehnte das Oberverwaltungsgericht Lüneburg ab.

Die Revisionen blieben erfolglos. Maßgebend waren jeweils Fassungen der BauNVO vor Inkrafttreten des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057). Das Bundesverwaltungsgericht hielt die Bebauungspläne für wirksam. Die Festsetzungen schaffen Gebiete, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheiden. Ihr Festsetzungsgehalt lässt sich keinem der dort geregelten Gebietstypen zuordnen, wie ein Vergleich mit den allgemeinen Zwecksetzungen dieser Baugebiete ergibt. Dauerwohnen und Ferienwohnungen sind jedenfalls nicht unvereinbar, wenn diese Nutzungen in einem räumlich- funktionalen Zusammenhang stehen, etwa „unter einem Dach“ ausgeübt werden. Aus § 10 Abs. 4 BauNVO folgt nichts Anderes. Die im Jahr 1977 geschaffene Vorschrift bietet eine Rechtsgrundlage für die Festsetzung von Ferienhausgebieten, beabsichtigte aber nicht, die schon damals bekannte Vermietung von Ferienwohnungen in gewachsenen Wohnlagen zu untersagen und Sondergebieten für die Erholung vorzubehalten.

BVerwG 4 C 5.16 - Urteil vom 18. Oktober 2017

Vorinstanz:

VG Schleswig, 8 A 155/15 - Urteil vom 06. Juli 2016 -

BVerwG 4 CN 6.17 - Urteil vom 18. Oktober 2017

Vorinstanz:

OVG Lüneburg, 1 KN 65/15 - Urteil vom 09. August 2016 -